Что нам стоит дом построить?

Падение доли собственников жилья в Израиле: общемировая тенденция или национальная проблема?

То, что процент собственников жилья в Израиле постепенно снижается уже не первый год, для многих не новость. Этот вопрос периодически обсуждается и, как правило, в ключе «такое не только у нас, а во всём мире». Мы решили разобраться, так ли это, сопоставив ситуацию в Израиле и ряде других развитых стран.

Отметим, что в Израиле Центральное статистическое бюро рассчитывает два показателя, характеризующие ситуацию с процентом собственников жилья. Первый – непосредственно доля семей, владеющих одной, двумя и так далее квартирами/домами, от общего числа семей в стране. Второй – доля семей, живущих в собственном жилье. По второму данных публикуется больше и в Израиле, и за рубежом, он часто используется для межстрановых сопоставлений. Это неслучайно: доля семей, живущих в собственном жилье, более информативна, так как характеризует именно владение жильём ради проживания, отсекая людей, просто вложивших сбережения в некий актив (скажем, маленькую студию в Беэр-Шеве), но при этом либо не имеющих возможности, либо (менее вероятно) не желающих иметь собственную квартиру для проживания в своём населённом пункте. В своей статье мы используем второй показатель и сравниваем ситуацию в Израиле и пяти других странах – США, Германии, Великобритании, Франции и Италии.

США: колебания в соответствии с общим состоянием экономики

В первую очередь рассмотрим США. По причине уникальности израильской экономики и условий в целом ни одна страна мира не подходит для близкого сравнения, однако Соединённые Штаты стоит выбрать для анализа, так как они своего рода флагман западного мира и «делают погоду» в общемировых экономических явлениях.

На графике выше можем видеть, что никакого постоянного тренда не наблюдается. Имело место снижение совокупно на 3% в 2010-2015 годах, случившееся после ипотечного и финансового кризиса в стране и на фоне падения реальных медианных доходов в течение нескольких лет, затем сменившееся ростом, который продолжается и сейчас, согласно последним доступным данным за 2023 год.

Рост цен на жильё, согласно данным The U.S. Census Bureau и OECD, с 2015 по 2022 гг. в США в номинальном выражении опережал рост доходов населения, однако динамика доли собственников жилья показывает, что в итоге американцам всё ещё хватает доходов для его приобретения.

Германия: изначально небольшая доля собственников и влияние экономического кризиса последних лет

Процент собственников жилья в Германии традиционно невысок, если сравнивать с большинством других развитых стран. Здесь у многих принято снимать жильё, причём не по причине бедности и нехватки средств на его приобретение. Это устоявшаяся тенденция, во многом обусловленная особенностями местного рынка аренды жилья, условия которой удобны для арендаторов, давая им значительное количество прав и гарантий. Во-первых, договор аренды жилья по умолчанию заключается бессрочно. Если жилец соблюдает условия договора, то у хозяина почти нет возможностей его расторгнуть, единственный вариант – доказать, что он сам либо его родственники сами собираются в это жильё вселиться. Отличие от израильского (к примеру) рынка аренды в этом плане разительное. Во-вторых, хозяин не может повышать цену аренды на своё усмотрение. Это допускается лишь раз в год, допустимые причины и размер жёстко регламентированы (рост средней ставки аренды в районе, увеличение операционных расходов и т.п.), причём хозяин должен чётко обосновать и причину, и сумму. В-третьих, одновременно с широкими правами арендаторов права владельцев, живущих в собственном жилье, ограничены значительным количеством норм и правил, абсолютно свободно распоряжаться им они не могут. Всё это повышает мотивацию снимать жильё и снижает – покупать.

Однако одно дело – стабильно невысокий процент собственников и другое – его дальнейшее падение, которое уже сигнализирует о неких социальных и/или экономических проблемах в стране. В Германии такое падение наблюдается. В 2019 году оно было незначительным – всего на 0,4%, и может быть отнесено к обычным колебаниям, но далее пошло ускоренными темпами, всего за 2 года с 2020 по 2022 год процент собственников жилья снизился почти на 4% - с 50,5% до 46,7%.

С чем это связано, отследить несложно: примерно с того же времени немецкая экономика находится в затяжном кризисе, а средняя реальная заработная плата в стране не только не растёт, но даже падает. При этом рост цен на жильё значительно опережает рост номинальной заработной платы.

Великобритания: негативное влияние Брекзита и нехватка свежих статистических данных

Последние данные официальной статистики по проценту владельцев жилья во всей Великобритании доступны за 2018 год. Выход Великобритании из ЕС повлиял не только на экономику страны, но и на информативность её статистической сферы. Показатели за последующие периоды можно оценить лишь приблизительно: британские источники дают разные оценки, общие лишь в том, что отмечается снижение процента собственников. В доступе имеются официальные данные по Англии за 2020 и 2023 гг.; для примерной оценки общего состояния в стране за 2019-2022 годы мы построили прямую линию тренда исходя из них. По такой оценке, процент собственников жилья в Великобритании за 4 года снизился на 4 пункта. Падение происходило и ранее – до 2013 года, но затем ситуация стабилизировалась и даже начался рост. Однако после Брекзита картина вновь негативная.

Интересно, что рост цен на жильё в Великобритании за 12 лет лишь ненамного обгонял рост средней номинальной заработной платы (на 66,3% против 54,5%), но это не помогло сохранить прежнюю долю собственников жилья, свою роль сыграли другие факторы. В 2020 году впервые за 7 лет средняя реальная заработная плата в стране упала и с тех пор колеблется, в целом не демонстрируя роста. Проблемы в экономике в целом и доходах населения в частности оказались более значимыми в плане влияния на процент собственников жилья в стране, чем умеренный, относительно динамики номинальных доходов, рост номинальных цен на жильё.

Франция и Италия: положительные примеры

В этих двух странах с конца 2010 по конец 2022 года процент собственников жилья не только не упал, но даже в итоге немного вырос, хотя его увеличение не выходит за рамки периодических колебаний. Италия – редкий для Европы пример снижения цен (на 9,8% за 12 лет), Франция – умеренного роста (на 29,6%). При этом средняя номинальная заработная плата по данным OECD в Италии за тот же период поднялась на 14,6%, во Франции – на 25% (во втором случае - несколько меньше, чем цены на жильё, но достаточно, чтобы население по-прежнему могло себе позволить его приобретение).

Израиль: резкое ускорение падения процента собственников

В Израиле, в условиях роста населения и недостаточных по отношению к растущему спросу объёмах строительства, подорожание жилья было очень значительным. За рассматриваемый период с конца 2010 по конец 2022 года оно более чем в 2 раза опережало рост средней номинальной заработной платы (на 107% против 43% по данным Центрального статистического бюро Израиля, OECD и Битуах Леуми). В отличие от США с их более высокими средними доходами и одновременно более низкими (в среднем) ценами на недвижимость, население всё меньше и меньше могло себе позволить приобретение жилья. Согласно данным английской компании Comparethemarket, специализирующейся на сравнениях цен, по состоянию на январь 2022 года из 38 развитых (или близких к тому) стран Израиль находился на 2 месте по стоимости жилья относительно средних располагаемых доходов населения. В 2023 году рост цен на жильё ненадолго остановился, но по последним данным Центрального статистического бюро возобновился вновь, а с учётом ожидающегося в ближайшее время снижения количества завершённых строительных проектов в связи с войной и отсутствием палестинских рабочих, которых невозможно заменить мгновенно и без дополнительных потерь, можно ждать его продолжения.

В последние годы процесс падения доли собственников жилья резко ускорился: если ранее он был медленным и непостоянным, в отдельные периоды даже сменяясь незначительным ростом, то с 2018 по 2022 годы процент собственников жилья в Израиле упал с 66,5 до 61,7*, опередив в этом даже Германию с её экономическим кризисом и снижением доходов населения.

* показатель за 2022 год по всей стране в целом не был опубликован Центральным статистическим бюро Израиля и потому рассчитан нами приблизительно на основании доступных данных об изменении доли квартир, сдаваемых в аренду, по сравнению с 2021 годом.

Отметим, что поскольку ускоренное падение доли собственников жилья началось в 2018 году, его нельзя списать ни на ковид, ни на последнюю волну алии. Оно просто отражает баланс спроса и предложения, когда рост первого многократно опережает рост второго. Спрос растёт намного сильнее предложения, в итоге резко растут цены, а доходы населения недостаточно высоки, чтобы те, кто ещё не имеет жилья, массово могли позволить себе его приобретение, в отличие от более обеспеченных людей, уже владеющих недвижимостью и приобретающих новую с инвестиционными целями. Соответственно, одновременно с падением доли собственников, живущих в своём жилье, растёт неравенство в данной сфере: собственников в целом всё меньше, но при этом процент наиболее богатых, владеющих многими объектами, всё выше.

Выводы:  единой для развитых стран тенденции падения процента собственников жилья нет. Выраженное и стабильное в течение последних лет снижение наблюдается в тех странах, где:

- во-первых, быстро растут цены на жильё;

- во-вторых, доходы населения и темпы их роста недостаточны, чтобы обеспечивать сохранение доступности жилья на прежнем уровне и/или имеются специфические факторы, не способствующие стремлению населения приобретать жильё даже при наличии таковой возможности (пример Германии и Великобритании).

Соответственно, не наблюдается падения доли собственников жилья там, где:

- либо темпы роста стоимости жилья умеренные или хотя бы не опережают значительно темпы роста доходов населения (Франция, Италия);

- либо, несмотря на такое опережение, общий уровень доходов достаточно высок, чтобы население могло себе позволить приобретение жилья, как и раньше (США).

В Израиле сочетаются все негативные факторы, влияющие на процент собственников: высокие и продолжающие расти цены на жильё и недостаточные доходы, в результате чего стоимость жилья относительно доходов  одна из самых высоких среди развитых стран, причём ситуация ухудшается год от года. Как хотя бы теоретически можно уменьшить «масштаб бедствия» при помощи государственной политики? Повлиять на доходы населения вряд ли возможно, остаётся вторая сторона – увеличение объёмов строительства и поддержка семей, впервые приобретающих единственное жильё. Насколько это реально в Израиле, что уже делается – тема для отдельного исследования, а что будет делаться дальше – покажет время.

Автор статьи — Анна Троицкая